Acheter un bien immobilier n’est pas une mince affaire, mais un acte qui requiert de l’information et de la réflexion. Plusieurs interrogations en découlent aussi sur les cours du processus d’acquisition de locaux professionnels. Pour s’imprégner davantage de documentation à ce sujet, des spécialistes dans le domaine de l’immobilier vous proposent des informations inhérentes à l’étude de votre projet de location.
Acheter un bien immobilier d’entreprise
- Acquérir un bien immobilier d’entreprise offre plusieurs avantages :
- si le bien immobilier est acheté par la société, l’intégralité des frais d’acquisition peuvent être déduits de son résultat (droits d'enregistrement et honoraires du notaire). Mais si le bien le bien est acquis par le biais d'une SCI détenue par le dirigeant et/ou ses proches, cette possibilité ne peut pas être réalisée.
- pour les biens qui sont soumis à la TVA, la société d'exploitation peut imputer l'intégralité de la TVA d'acquisition sur le montant de la TVA dont elle est redevable.
- quand s’agit d’une société commerciale, celle-ci permettra d'avoir recours à un financement par le biais d'un contrat de crédit-bail ;
- grâce à l'inscription du bien immobilier à l'actif du bilan augmentera sensiblement la surface financière de l’entreprise vis-à-vis des banquiers ;
- l'amortissement du bien immobilier et les autres charges sont déductibles du résultat imposable de l'entreprise.
- Acquérir un bien immobilier a quand même des inconvénients :
- un coût fiscal de sortie de l'immobilier élevé ;
- une appréciation erronée de la rentabilité de l'entreprise.
- une valorisation globale de l'entreprise diminuée du fait de la décote liée à la présence de l'immobilier au bilan ;
- l'exposition du bien immobilier aux risques financiers de l'entreprise ;
Conditions d’achat
La cession d'un bien immobilier détenu par une entreprise individuelle ou une société a toujours engendré maintes complications fiscales, dues à la plus-value dégagée à cette occasion. En effet, les possibilités de baisser le montant de la plus-value provoquent un problème d’incompatibilité avec les délais de réalisation de l'opération.
Les professionnels vous prônent à ce stade de faire acquérir le bien immobilier par une SCI, en identifiant les possibilités de transfert des parts sociales (cession, donation, apport...).
Réduire ou supprimer l'imposition des plus-values
Pour réduire ou supprimer l'imposition des plus-values d’un bien immobilier détenu par une entreprise il faut :
- qu’un délai d'au moins cinq ans soit écoulé, à compter de l'acquisition du bien, pour pouvoir bénéficier de l'abattement de la plus-value de 10 % par an, au-delà de la cinquième année de détention. Ceci garantira une exonération totale au bout de quinze ans (50 % au bout de dix ans, etc.) ;
- tirer profit de l'exonération totale de plus-value accordée aux entreprises de taille modeste (250 000 euros de chiffre d'affaires pour les entreprises de vente et 90 000 euros pour les prestataires de services, si la société exerce son activité depuis au moins cinq ans) ;
- profiter de l’abattement d'un tiers par année de détention au-delà de la cinquième année sur la cession des titres de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale ou libérale, lorsque la société détient de l'immobilier, sous certaines conditions (de façon schématique, la valorisation de l'immobilier dans l'entreprise doit être inférieure à 50 % de la valeur totale de l'entreprise).
